锦绣中国的所有高层，在桃花源大酒店开了三天的会，第一天上午，是由韩先生先给大家讲课，讲了目前整个国内房地产行业的现状，和监管决策部门，接下来可能会推出的政策。
韩先生整个上午的讲课，向他们灌输的一个中心思想，就是房地产行业已经从前些年有些畸形的行业，在逐渐回归正常，也就是说，房地产行业抢钱的时代已经过去了，接下来，监管和政策的掣肘会越来越严厉，不要再幻想还会有前些年那种狂飙突进的日子。
现在的监管层和决策层对房地产很敏感，手上可以使用的工具也很多，失序的情况只要稍露苗头，就会被狠狠地打下去。
其他的路也都被堵死了，不管什么类型的企业，也不管企业的大小，大家走的是同一条路，进的是同一扇门，赌一把的可能性已经没有了。
在这样的状况下，整个房地产行业，大家比的就是内功和内力，没有内力的公司，必然要被边缘化，甚至淘汰出局。
韩先生的讲话，也可以说是在给大家先打了一针预防针，到了下午的时候，就是他们内部开始讨论，谭淑珍把这次会议叫做务虚会，也叫神仙会，大家海阔天空，什么意见都可以说，但最后却是落在了实处，谁让神仙也要过日子。
到了第三天，大家都聚焦在了公司的未来和发展方向上，经过激烈的讨论，最后终于达成了一致，决定公司开始整体转型。
转型的第一步，是在二o一四年，全面收缩沿海省市县一级市场，以及内陆省份地区一级城市的布局，不再增加新的土地储备，存量土地尽快开发，尽快销售，至于内陆省份的县一级项目，坚决尽快地出清，哪怕是直接的土地转让，也要退出来，把资源集中到省会城市。
也就是相对来说，资产变现能力比较强的地方。
接下来的第二步，是在二o一四年的下半年至二o一五年，进一步把内陆省会城市的资源，向成都、武汉、西安等区域中心城市集中，原则上不是中心城市，也不再拿新的地。
与此同时，加大杭城、上海、南京、宁波、苏州等长三角沿海城市和厦门、海南的投入，利用“锦绣中国”前几年在这些城市创下的品牌知名度，还有“锦绣服务”优质服务的口碑，重回这些城市，扎稳自己的脚跟。
老谭把这次转型，叫做“攻坚战”和“收复失地”，老谭说，战况可能会很惨烈，但我们必须打赢这一仗，房地产行业跑马圈地，甚至攻城略地的时代已经过去了，接下来都是巷战、肉搏战。
谭淑珍和大家说，只要我们能把变现能力弱的项目都甩掉，把公司的负债率降到百分之六十五到七十的合理区间，我们就不怕，不管外部的环境怎么变化，我们都会比我们的同行多一口气，有更大的生存空间，我们要先保证自己始终能活下去，再去和人家比谁活得好。
“一时的绚烂是没有用的，那是烟花，烟花怒放的时候，看上去很漂亮，很唬人，但绚烂之后呢？”谭淑珍说，“大家都知道，接下去就是一地的垃圾，连环卫工人都会嫌弃，一边打扫一边咒骂，这个不是我们锦绣中国要选择的路。
“有多少咋咋呼呼的企业，几年前还指点江山，意气风发，但几年之后，先是哭哭啼啼，接着就销声匿迹了，可能我是个女人，我不喜欢摆这样嚣张的姿态，我希望大家也能忍着，你看到他起高楼的时候不要眼红，看着他楼塌了的时候也不要幸灾乐祸，只能引以为戒。
“我们这样做，不仅是对股民负责，也是对我们在座的各位自己负责，我不想看到在座的，有谁有一天会落到有家难回，到处被人追债的地步，更是对我们整个集团七万多员工负责，我们经历过这个过程，在座的可能都还记得。
“公司经营困难的时候，最先倒霉的还不是我们，而是下面的员工，前几年大规模裁减员工的痛我到现在还记得，还觉得很对不起他们，当时有人和我说，这是挥泪斩马谡，我知道不是，马谡被斩，是因为他犯了错。
“而这些被裁减的员工，他们并没有犯错，他们每天兢兢业业，只是想获得一份工作的稳固而已，错的是我们管理层，回顾那个时候，就是因为我们管理层的冲动，造成了公司的困境，但买单的，是他们，我希望大家都能经常地扪心自问，只有这样，才能克服你的冲动。”
在这次会上，谭淑珍还提出了“不南征不北伐”的想法，就是北上广深，我们既不去北，也不去广深，而是集中资源在长三角，把长三角做成我们的大本营。
“我已经算过，我们去北京或者深圳广州拿地，扣除地价之后，单位平方的实际利润率，和在长三角并没有什么区别，既然如此，南征和北伐，除了能给我们带来虚幻的，感觉自己是全国头部公司的幻觉以外，并没有实际的利益。
“相反，我们反倒失去了我前面说的，我们这么多年在长三角创下的品牌和口碑优势，得不偿失，我们不要敲锣打鼓，生怕别人不知道我们是全国性的公司，那些号称全国前三的公司，不是我吹牛，他们在杭城和上海造的楼盘，哪一个比得过我们公司？
“他们哪一家的物业服务，可以和我们‘锦绣服务’相比？我觉得我们就是要夹起尾巴做人，老老实实做我们的区域性公司就很好，不要怕丢人，我情愿走一条乡间小路，也不要坐过山车，要说丢人，最后变成丧家之犬那才丢人。”
公司的转型，把道理说清楚了，大家都不是傻瓜，还是会支持的，但难点不是形成转型的共识，而是转型所带来的，涉及到每个人切身利益的部分，特别是人事的安排。
对那些内陆省份的分公司来说，缩减他们下面的项目，就是在缩减他们的权利，等到都向中心城市集中的时候，也就意味着他们的分公司要被裁撤，虽然他们还不会因此失业，公司对他们肯定会另有安排，但自己作为封疆大吏，一公司之主的名分和感觉都没有了。
合并到其他的分公司，或到总公司来工作，通俗地说，他们知道，自己肯定就会被架空了，实权没有，也就是打一份工而已。
对公司转型，最有意见，在私下里嘀嘀咕咕的是这些人，他们的意见和牢骚，也多多少少传到了谭淑珍耳朵里，谭淑珍刚刚说的一些话，就是对他们说的。
谭淑珍说完，会议室里出现了短暂的寂静，大家都知道，这是到了大家挨个表态的环节。
“我同意谭董的这些建议。”
宋春明第一个打破沉默，他说：“刚刚谭董在说这些话的时候，我的脸在发烧，心里躁得慌，感觉谭董每一句话，就像是在说我，有家难回的日子我过过，被人逼债，被放高利贷的，扣在一个小旅馆里的日子我过过，我和你们说，那不是人过的日子。
“只要经历过一次，我保证你们谁也不愿意再经历第二次，我支持公司的转型，我们宁波公司虽然是在我们这次还要加大投资力度，扩大公司规模的范围之内，但我知道，有扩就有减，就会有分公司被裁撤，这个时候，最难的，大家也心知肚明，就是人员的安置。
“我宋春明在这里先表个态，要是有哪个分公司的人员和我们宁波分公司合并，如果公司需要，我可以让出宁波分公司总经理这个位子，甘当副手，不是我宋春明姿态高，而是我知道，到了该牺牲个人的一点小利益的时候，就必须牺牲。
“不然，就像谭董前面说的，我们自己的楼塌的时候我们会看得到，说不定我就会再过上那种有家难回的日子，这个不是危言耸听，现在全国每年有多少房地产公司倒闭，如果不做好风险管控，凭什么说我们‘锦绣中国’就可以避免？”
宋春明说完，张木生也说：“我本来就是一个已经退休的人，不计较了，如果公司觉得需要，把我们合肥公司撤掉我也没有意见，不要另外给我安排位子，我回家去抱我孙子去。”
“不去ktv抱小妹妹了？”范建国问。
“留给你抱，我老了，抱不动了，连小妹妹说的话，什么卡哇伊的，我都已经听不懂了。”张木生说。
大家都笑了起来，张木生和宋春明，也算是公司的老资格了，他们两个率先表态，其他原来心里还嘀咕、有意见的人，也觉得自己气顺了，是啊，宋春明说的没错，退一步不会死，照样可以活得很滋润，但要是公司死了，自己也真的不会好过。
三天的会议结束了，谭淑珍和老谭觉得，真的可以用圆满来形容，谭淑珍朝大家拱手说，谢谢大家的理解，晚上我个人请大家吃饭。
韩先生整个上午的讲课，向他们灌输的一个中心思想，就是房地产行业已经从前些年有些畸形的行业，在逐渐回归正常，也就是说，房地产行业抢钱的时代已经过去了，接下来，监管和政策的掣肘会越来越严厉，不要再幻想还会有前些年那种狂飙突进的日子。
现在的监管层和决策层对房地产很敏感，手上可以使用的工具也很多，失序的情况只要稍露苗头，就会被狠狠地打下去。
其他的路也都被堵死了，不管什么类型的企业，也不管企业的大小，大家走的是同一条路，进的是同一扇门，赌一把的可能性已经没有了。
在这样的状况下，整个房地产行业，大家比的就是内功和内力，没有内力的公司，必然要被边缘化，甚至淘汰出局。
韩先生的讲话，也可以说是在给大家先打了一针预防针，到了下午的时候，就是他们内部开始讨论，谭淑珍把这次会议叫做务虚会，也叫神仙会，大家海阔天空，什么意见都可以说，但最后却是落在了实处，谁让神仙也要过日子。
到了第三天，大家都聚焦在了公司的未来和发展方向上，经过激烈的讨论，最后终于达成了一致，决定公司开始整体转型。
转型的第一步，是在二o一四年，全面收缩沿海省市县一级市场，以及内陆省份地区一级城市的布局，不再增加新的土地储备，存量土地尽快开发，尽快销售，至于内陆省份的县一级项目，坚决尽快地出清，哪怕是直接的土地转让，也要退出来，把资源集中到省会城市。
也就是相对来说，资产变现能力比较强的地方。
接下来的第二步，是在二o一四年的下半年至二o一五年，进一步把内陆省会城市的资源，向成都、武汉、西安等区域中心城市集中，原则上不是中心城市，也不再拿新的地。
与此同时，加大杭城、上海、南京、宁波、苏州等长三角沿海城市和厦门、海南的投入，利用“锦绣中国”前几年在这些城市创下的品牌知名度，还有“锦绣服务”优质服务的口碑，重回这些城市，扎稳自己的脚跟。
老谭把这次转型，叫做“攻坚战”和“收复失地”，老谭说，战况可能会很惨烈，但我们必须打赢这一仗，房地产行业跑马圈地，甚至攻城略地的时代已经过去了，接下来都是巷战、肉搏战。
谭淑珍和大家说，只要我们能把变现能力弱的项目都甩掉，把公司的负债率降到百分之六十五到七十的合理区间，我们就不怕，不管外部的环境怎么变化，我们都会比我们的同行多一口气，有更大的生存空间，我们要先保证自己始终能活下去，再去和人家比谁活得好。
“一时的绚烂是没有用的，那是烟花，烟花怒放的时候，看上去很漂亮，很唬人，但绚烂之后呢？”谭淑珍说，“大家都知道，接下去就是一地的垃圾，连环卫工人都会嫌弃，一边打扫一边咒骂，这个不是我们锦绣中国要选择的路。
“有多少咋咋呼呼的企业，几年前还指点江山，意气风发，但几年之后，先是哭哭啼啼，接着就销声匿迹了，可能我是个女人，我不喜欢摆这样嚣张的姿态，我希望大家也能忍着，你看到他起高楼的时候不要眼红，看着他楼塌了的时候也不要幸灾乐祸，只能引以为戒。
“我们这样做，不仅是对股民负责，也是对我们在座的各位自己负责，我不想看到在座的，有谁有一天会落到有家难回，到处被人追债的地步，更是对我们整个集团七万多员工负责，我们经历过这个过程，在座的可能都还记得。
“公司经营困难的时候，最先倒霉的还不是我们，而是下面的员工，前几年大规模裁减员工的痛我到现在还记得，还觉得很对不起他们，当时有人和我说，这是挥泪斩马谡，我知道不是，马谡被斩，是因为他犯了错。
“而这些被裁减的员工，他们并没有犯错，他们每天兢兢业业，只是想获得一份工作的稳固而已，错的是我们管理层，回顾那个时候，就是因为我们管理层的冲动，造成了公司的困境，但买单的，是他们，我希望大家都能经常地扪心自问，只有这样，才能克服你的冲动。”
在这次会上，谭淑珍还提出了“不南征不北伐”的想法，就是北上广深，我们既不去北，也不去广深，而是集中资源在长三角，把长三角做成我们的大本营。
“我已经算过，我们去北京或者深圳广州拿地，扣除地价之后，单位平方的实际利润率，和在长三角并没有什么区别，既然如此，南征和北伐，除了能给我们带来虚幻的，感觉自己是全国头部公司的幻觉以外，并没有实际的利益。
“相反，我们反倒失去了我前面说的，我们这么多年在长三角创下的品牌和口碑优势，得不偿失，我们不要敲锣打鼓，生怕别人不知道我们是全国性的公司，那些号称全国前三的公司，不是我吹牛，他们在杭城和上海造的楼盘，哪一个比得过我们公司？
“他们哪一家的物业服务，可以和我们‘锦绣服务’相比？我觉得我们就是要夹起尾巴做人，老老实实做我们的区域性公司就很好，不要怕丢人，我情愿走一条乡间小路，也不要坐过山车，要说丢人，最后变成丧家之犬那才丢人。”
公司的转型，把道理说清楚了，大家都不是傻瓜，还是会支持的，但难点不是形成转型的共识，而是转型所带来的，涉及到每个人切身利益的部分，特别是人事的安排。
对那些内陆省份的分公司来说，缩减他们下面的项目，就是在缩减他们的权利，等到都向中心城市集中的时候，也就意味着他们的分公司要被裁撤，虽然他们还不会因此失业，公司对他们肯定会另有安排，但自己作为封疆大吏，一公司之主的名分和感觉都没有了。
合并到其他的分公司，或到总公司来工作，通俗地说，他们知道，自己肯定就会被架空了，实权没有，也就是打一份工而已。
对公司转型，最有意见，在私下里嘀嘀咕咕的是这些人，他们的意见和牢骚，也多多少少传到了谭淑珍耳朵里，谭淑珍刚刚说的一些话，就是对他们说的。
谭淑珍说完，会议室里出现了短暂的寂静，大家都知道，这是到了大家挨个表态的环节。
“我同意谭董的这些建议。”
宋春明第一个打破沉默，他说：“刚刚谭董在说这些话的时候，我的脸在发烧，心里躁得慌，感觉谭董每一句话，就像是在说我，有家难回的日子我过过，被人逼债，被放高利贷的，扣在一个小旅馆里的日子我过过，我和你们说，那不是人过的日子。
“只要经历过一次，我保证你们谁也不愿意再经历第二次，我支持公司的转型，我们宁波公司虽然是在我们这次还要加大投资力度，扩大公司规模的范围之内，但我知道，有扩就有减，就会有分公司被裁撤，这个时候，最难的，大家也心知肚明，就是人员的安置。
“我宋春明在这里先表个态，要是有哪个分公司的人员和我们宁波分公司合并，如果公司需要，我可以让出宁波分公司总经理这个位子，甘当副手，不是我宋春明姿态高，而是我知道，到了该牺牲个人的一点小利益的时候，就必须牺牲。
“不然，就像谭董前面说的，我们自己的楼塌的时候我们会看得到，说不定我就会再过上那种有家难回的日子，这个不是危言耸听，现在全国每年有多少房地产公司倒闭，如果不做好风险管控，凭什么说我们‘锦绣中国’就可以避免？”
宋春明说完，张木生也说：“我本来就是一个已经退休的人，不计较了，如果公司觉得需要，把我们合肥公司撤掉我也没有意见，不要另外给我安排位子，我回家去抱我孙子去。”
“不去ktv抱小妹妹了？”范建国问。
“留给你抱，我老了，抱不动了，连小妹妹说的话，什么卡哇伊的，我都已经听不懂了。”张木生说。
大家都笑了起来，张木生和宋春明，也算是公司的老资格了，他们两个率先表态，其他原来心里还嘀咕、有意见的人，也觉得自己气顺了，是啊，宋春明说的没错，退一步不会死，照样可以活得很滋润，但要是公司死了，自己也真的不会好过。
三天的会议结束了，谭淑珍和老谭觉得，真的可以用圆满来形容，谭淑珍朝大家拱手说，谢谢大家的理解，晚上我个人请大家吃饭。